撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1305篇原创
(资料图)
刚刚过去的端午节，“河南王”建业地产官宣爆雷
6月23日晚，建业地产发公告，未能在当天宽限期结束之前支付2024年到期的7.75%优先票据（ISIN：XS2262030369/通用代码：226203036）的利息。
同时，建业地产宣布将“暂停向所有境外债权人进行支付”。
消息一出，舆论哗然。
这家成立30余年的河南龙头房企，2020年在“逆势”抄底，2021年传出危机。
但去年6月，建业地产成功引入国资作为“战投方”；8月，郑州出台“百亿房地产纾困基金”方案，建业地产的某项目又拔得头筹。
因此，建业地产也一度被认为大概率有望成功上岸了。
就在今年3月，建业地产的创始人胡葆森在其另一家上市公司中原建业2022年业绩交流会上，还颇为乐观地判断：房地产至暗时刻已过去。
短短3个月，建业地产就爆雷了。
作出国内初代地产大亨，胡葆森曾与冯仑、王石并称为“地产三君子”。如今唯有胡葆森还奋斗在地产一线，这一次，68岁的他还能带领建业地产走出困境吗？
01
对于建业地产的爆雷，有自媒体称是“扶不起来的阿斗”。
6月23日建业地产的公告中，我们可以看到其给出的解释（理由），概括来看有4个要点。
第一，承认2021年下半年开始面临债务管理的压力，强调了自己一直在坚持还钱：“面临行业的严峻挑战，本集团一直持续、全力履约”。
具体体现在自2021年7月1日至今，建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。
第二，坦诚此次美元债的违约，以及暂停向所有境外债权人进行支付，已确保公平对待所有境外债权人。
给出的原因是今年2季度以来，房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化，集团流动资金紧张状况加剧，境外兑付压力持续增加。
第三，“保交付，保经营”。
这应该是大众和买房人最为关心的问题。建业地产承诺将集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及竣工物业的销售。
第四，表态不躺平。将聘请中介机构，尽快出台境外债务的整体解决方案。
02
建业地产到底欠了多少钱？
今年4月，建业地产发布了2022年报，其披露的信息中，建业地产的流动性危机明显。
截至2022年底，建业地产的总负债1356.29亿元，流动负债高达1232.53亿元，其中最值得关注的是：
银行及其他贷款66.50亿元；
境外优先票据62.35亿元，将于未来12个月内到期偿还，此次爆雷的正是境外优先票据。
上述银行及其他贷款及优先票据总额为236.61亿元。
2022年底，建业地产的流动负债净额达45.61亿元；但其现金及现金等价物约为18.90亿元，完全无法覆盖短债。
尽管2022年建业地产的总现金比2021年减少了一半多，同比下滑55.8%，但其非但没能减少负债，反而担子更重了。
截至2022年底，建业地产的总借贷236.61亿元，同比增长7.8%；净借贷193.09亿元，同比大增长59.7%。
负债增加，现金减少，建业地产的流动性更差了。
同期，其流动比率降至96.3%；而现金短债比仅为0.34，同比减少76.7%，一年内爆雷的风险大增。
03
“压倒”建业地产的除了更加沉重的负债压力外，还有经营业绩的大幅下滑。
和其他房企不一样，建业地产一直致力于“服务大中原”深耕河南，而不是全国扩张。
但也和其他房企一样，建业地产追逐着千亿规模的梦想。
2019年，建业地产首次突破千亿销售额的大关。同年，其省域化战略推进，实现了在全河南省122个县级以上城市全覆盖。
2020年，建业地产的营收创新高，达433亿元，同比增长41%。
2021年，营收有所下滑，仍接近420亿元，但净利润仅有6亿元，同比减少66%。
图片来源|东方财富(300059)网（特此感谢）
2022年，建业地产的业绩爆雷：营收241亿元，同比下滑4成；净亏损78.19亿元。
同年，建业地产的经营现金流净流出13.55亿元。
今年建业地产的经营情况进一步恶化。
今年1-5月，据建业地产披露的未经审核合同销售数据显示：
业务合同销售额87.64亿元，同比减少20.8%；
总合同建筑面积1,259,579平方米，同比减少14.6%；
每平方米平均销售价格6,958元，同比减少7.3%。
要知道去年同期还有疫情影响，如今疫情已过，而建业地产的寒冬却还没有过去。
当然，这也并非特例，房地产业依然还在经历深度调整。但下沉河南各县级城市的建业地产，显然受影响更明显。
04
都是“抄底”惹的祸？
相比其他在全国疯狂扩张的黑马房企，深耕区域的建业地产，其实并不保守，尤其是2020—2021年依然在大手笔拿地。
闺蜜财经统计了2016—2022年，建业地产披露的土地储备情况：
新增土地方面，2017年最高峰为新增储备建筑面积1467万平方米，尽管2020、2021年有所降速，但依然高到900多、800多万平方米；
尤其是2020年，其逆势抄底，土地储备建筑面积达到7年来的最高点5411万平方米，权益建筑面积4029万平方米。
同年5月，建业集团旗下的物业公司建业新生活成功赴港上市。
除了土储，建业地产的逆势“抄底”还体现在加杠杆上。
近些年，当房地产行业整体去杠杆、降负债之际，建业地产却并未止步。2019—2021年，其资产负债率均高达91.25%、91.10%和91.26%。
2020年，建业地产还在加速借钱。
比如年报披露，截至2020年底，其公司债券约30亿元，同比增长101.3%；优先票据约72.01亿元，同比增长48.2%。
如果2021年疫情结束，或许建业地产的抄底未来还有胜出的希望。可惜，这一次的疫情完全超出市场预期，延续了3年之久。
2021年夏天，郑州遭遇特大暴雨洪涝，建业地产也深受其害。加之疫情持续，建业集团公开救助。
同年11月，建业集团获得中原银行提供的总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。
2022年更是获得国资战投方的支持，旗下某项目又获得了郑州“百亿房地产纾困基金”支持。
从上述情况来看，建业地产被骂“扶不起来的阿斗”也并不冤枉。
当然，建业地产也有自己的“委屈”。
建业集团产业众多，胡老板又颇有情怀。
据媒体报道，1994年-2020年，26年间建业集团累计投入近50亿元用于河南足球事业发展。
而近几年，建业地产也不断在卖资产、卖项目、裁员，拖到现在才爆雷，也实属不易。
但作为企业，欠债还钱是天经地义之事，不容易还是得想办法解决问题。尤其是作为房企，涉及民生，保交楼更是需要落到实处。
期待建业地产能如其公告所言，不躺平，拿出切实可行的解决方案。
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