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广州市交通规划研究院有限公司总工程师教授级高级工程师徐士伟：粤港澳大湾区科技走廊顶点

【资料图】

刚刚，荔湾蕙兰苑地块被保利以总价142868万元拿下，折合楼面价27113元/㎡（扣除配建）。

地块位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站、花地湾站，交通和生活配套都比较便利。

地块俯瞰（图源：房天下广州）

蕙兰苑、紫兰苑地块航拍图

配套方面，周边有坑口小学、鸿图苑小学等教育设施，以及中医药大学热带医学研究所中西医结合医院等医疗卫生设施。

商圈方面，项目2.5公里范围内有白鹅潭万象城、太古汇两大商业地标（均在建）。

项目本身地处万科打造的一平方公里美好生活区。规划约30万平方米办公、18万平方米集中商业、4.5万平方米滨水空间、17.6万平方米公共开放空间，两所九年制学校、城市级养老服务中心、地标级总部办公区、超链TOD……

地块出让面积11057㎡，容积率4.9，最大建筑面积54180㎡，起始价140868万元，起始楼面价26000元/㎡。

地块要求：

1.无偿配建地块内9班幼儿园（含托儿所），建面2820㎡。

2.无偿配建地块中的其它商业设施计容建面750㎡。

3.配建花地大道—浣花路环形人行天桥，其中天桥建设费用由土地竞得人承担人民币2000万元。

4.无偿配建市政道路用地（5789㎡）、绿化用地（870㎡）。

5.装配式比例70%。

参考地价：两宗地周边2公里范围内，近两年成交2宗涉宅地：

1.今年4月4日，武汉城建经摇号以封顶价19.3亿元竞得花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块（相距1.7公里），溢价率15%，成交楼面价32200元/㎡。 2.2020年12月4日，保利以底价28.5亿元竞得芳村大道东以西、培真路以北广摩地块（相距1.8公里），成交楼面价24212元/㎡，项目案名为“保利越秀·天启”。

参考房价：周边目前有多盘在售、待售，带装修在售售价在4.8-6.7万/㎡之间。

周边新房售价

保利加码花地湾

据悉，保利有个旧改项目在花地湾——荔湾东漖村旧改，是早在2012年5月，东漖村就与广东保利置业有限公司签订了城中村改造协议，至今已超10年。

整个东漖村旧改项目总建筑面积超120万㎡，体量也不小，于2014年正式开工建设。地块一共分三期开发，第一期保利西悦湾沁园在2016年就开卖，早已售罄；二期保利西悦湾观澜组团去年年底也清盘，最高网签价破5字头；三期项目名更改为保利锦上印。

其中，保利锦上印，距离地铁1号线坑口站约900米。该项目商业、住宅地块分块开发，低密度。项目总建面约28万㎡，住宅在北，商业配套在南。

北地块为15栋住宅楼，除了两栋是23层，其余都是32层，预估综合密度在3字头；不久前新规划还调整了小区商业布局，在三期南面新增2栋21层的商业办公楼。

来源：广州市规划和自然资源局

值得一提的是，该宗地与属于广信资产包中的资产，2017年6月，为了拿下这个资产包，有8家房企（万科、碧桂园、保利发展、中国海外发展、越秀地产、信达地产、华润置地、华发股份）交了46亿元的竞买保证金，保利也在其中之一，只不过最后惜败于加价100多亿元的万科。

对于如何拆解、盘活这个总出让价高达551亿元的资产包，万科并无前例可循，其一举一动也因此备受关注。于6月19日，广信资产包的开发主体——广州市万溪企业管理有限公司（以下简称“广州万溪”）对中国房地产报记者表示，紫兰苑、蕙兰苑是因为历史用地手续未完善，才通过收储的方式盘活，目前也只有这两块地是这种情况。“这不是地块的主要盘活方式，广信资产包大部分是盘活后自主开发。”该公司透露，除了目前在售的2个项目，今年预计还会有3个新盘上市销售。

对于政府收储这种盘活方式，一位了解广信资产包的业内人士认为也不难理解。“这种大项目的解题本身就是一级开发和二级开发结合在一起，当一些项目前期有很多利益主体纠缠在一起时，走土地收储再拍卖，原业主方获得土地出让金返还是比较便捷、高效和干净的处理方法，也很正常。”例如，紫兰苑、蕙兰苑这两块地都是跟当地的村集体、政府单位等有着若干难以厘清的关系，“万科要继续开发势必会有各种矛盾，令项目的经营预期受到干扰，由政府出面收储会简单一些。”

蕙兰苑位于紫兰苑的西侧，也是个小型地块，占地面积约1.77万平，建筑面积约5.4万平，起拍总价约14.1亿元，折合楼面地价2.6万元/平。

5年对赌行至中局

随着紫兰苑、蕙兰苑地块的拍卖，另一些问题也浮出水面。包括，6年来万科到底盘出了多少货量，跟投资者的5年对赌进展如何等。

紫兰苑地块外围，工人正在搭建脚手架。（图源：中国房地产报）

引入投资者是万科盘活广信资产包的重要一步。2020年6月30日，7家企业发起了中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划，收购广州万溪50%股权，万科得以收回前期投入的390.4亿元资金。

当时，万科总裁祝九胜表示，这个资产包占用的资金量确实比较大，对整个集团资金的占用、效率肯定会产生压力，从一开始，万科就希望跟外面合作。他直言，这个资产包的盘活进度和投标时的预期是有差距的，毕竟累积了20年的困难，凭借3年时间就想获得根本性解决，还是有挑战、有难度的。例如，截至2020年6月30日，广信资产包的土地清收率仅达到46%，还有约1500宗执行案件和外部债务待解决。

为确保交易的公允性，双方签订了一份对赌协议，约定未来5年内万科若无法取得不少于210.98万平方米权益计容建筑面积的批复文件，新股东可要求万科回购股权或自行转让给第三方。

截至目前，万科未公开披露过已取得多少权益计容建筑面积的批复文件。年报中只有这个项目每年的开工、竣工规划，虽然2019年万科就已拟订了当年的开工计划，但实际开工是在2020年。2022年的年报显示，该项目至2022年末的储备面积有134.12万平方米。

至于这些储备面积是否都已拿到批复文件，广州万溪表示不方便透露。

而该业内人士则表示，在引入战投前，广州万溪经过三年的摸查，已经对资产包里的资产有了清晰的处理方向，且有信心盘活不少于210.98万平方米权益计容建筑面积的土地。“从目前来看，完成这个对赌的约定没有太大问题。”

除了资产规模，资产的盈利能力也是万科当初勇于出手的一个考虑因素。按照整个资产包551亿元的总价，以及211万平方米的规划建筑面积计算，土地成本约2.6万元/平方米。“这么大体量的项目，很难通过简单的模式测算土地成本，但是万科对这个项目的盈利预期还是比较乐观的，6年前周边才卖4万元/平方米都有得赚。”上述业内人士表示。

据了解，经过了4年多的土地盘整，广信资产包直到2021年3月才开始推出新项目上市销售，包括位于白云区的万科喜悦里和花地湾的万汇天地·金域曦府。其中，万汇天地·金域曦府是荔湾区2022年的销冠，当年卖出了1328套房源，销售额超过74亿元。目前该项目的销售价格为4.8万元/平方米至5.8万元/平方米。

万汇天地·臻园是今年“五一”前开售的，开盘当天便卖了12亿元，项目总货量有1400多套，售价6万元/平方米至6.8万元/平方米。万汇天地·朗庭目前也已开始接受客户登记。据广州万溪介绍，今年广信资产包将上市的新项目还有白云区的万科瑧山府以及越秀区的万科瑧樾府。

来源：广州公共资源交易中心、中国房地产报、好地网广东、房天下广州等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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